Mesmo com a taxa Selic a 15% ao ano e os juros reais praticados no Tesouro Direto acima de IPCA+ 7% ao ano, o mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo teve no segundo trimestre de 2025 o seu melhor resultado desde 2014, inclusive com alguns fundos imobiliários (FIIs) tirando mais proveito dessa recuperação.
Os analistas do BTG Pactual realizaram uma varredura setorial em galpões logísticos, revelando que houve uma absorção líquida de 663 mil metros quadrados no 2T25, revertendo o resultado negativo observado no início do ano.
O raio de 30 quilômetros da capital paulista concentrou 62% da absorção líquida dos imóveis logísticos no trimestre, liderado pelas ocupações das varejistas Mercado Livre (MELI34), Bridgestone, Shopee — o e-commerce da Sea LTD (S2EA34) — e Amazon (AMZO34).
"A região segue como principal polo de expansão, com destaque para o município de Guarulhos, que tem se consolidado como um dos principais hubs logísticos do estado", escrevem os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, em relatório, publicado nesta semana.
Já a região do município mineiro de Extrema, bem na divisa com o território paulista e encravada na Serra da Mantiqueira, atingiu 100% de ocupação (com preços fechados próximos a R$ 30 por metro quadrado), reforçando a atratividade da região ainda que novos projetos possam ser calibrados à luz das discussões sobre a reforma tributária.
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Justamente nesta sexta-feira (1º de agosto), as cotas do XP Log (XPLG11) disparavam quase +2%, devido à reação do mercado ao saber que o fundo imobiliário comprou fração restante no galpão logístico WT Extrema, situado no meio do caminho das metrópoles de São Paulo e Belo Horizonte.
Entre os principais FIIs de logística listados na B3, o FII XPLG11 apresenta a maior valorização em 2025, com suas cotas subindo quase +7%. Ainda assim, o Ifix acumula um retorno maior no período, na faixa de +10,72%, à medida que os investidores já aproveitam oportunidades na renda variável brasileira.
"A expectativa até o final do ano é positiva, sustentado pela forte demanda por galpões logísticos e pelo alto nível de ocupação em São Paulo. Em relação aos novos lançamentos, observamos a capacidade do mercado em absorver os novos empreendimentos, evitando uma pressão de preços e de vacância", concluem os analistas do BTG Pactual.
A receita da nova fração adquirida no imóvel logístico (WT Extrema) é estimada em R$ 0,30 por cota.
O valor total da operação ultrapassa R$ 1,544 bilhão, divididos em três modalidades de pagamento.
